青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于青海省中小学校舍建设工程省级补助项目管理办法的通知

青政办[2010]280号


西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
　　省教育厅、省发展改革委、省财政厅关于《青海省中小学校舍建设工程省级补助资金项目管理办法》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。



青海省人民政府办公厅
二〇一〇年十二月二十一日

青海省中小学校舍建设工程
省级补助资金项目管理办法

省教育厅 省发展改革委 省财政厅

（二〇一〇年十二月）

一、总则

　　第一条　为加强对全省中小学校舍建设工程(以下简称“工程”)管理，规范项目审批程序和建设程序，确保工程质量、进度和效益，依照国家有关法律法规及相关文件和省政府办公厅《关于加强教育发展规划，推进学校布局调整工作指导意见》(青政办〔2010〕126号)、《关于进一步加快全省校舍建设的若干意见》(青政办〔2010〕146号)及《青海省中小学校舍安全工程实施方案》，特制定本办法。
　　第二条　本办法适用于省级统筹资金安排建设的项目学校前期申报、审批、资金拨付、工程实施与管理、交付使用等各项工作。各地自筹资金及其它渠道投资建设的项目学校，可参照本办法进行管理。
　　第三条　本办法所称项目，是指每个单体建筑单位，包括学校的教学及辅助用房、生活用房和办公用房及相关配套设施。
　　第四条　省级统筹补助中小学校舍建设专项资金(以下简称专项资金)，必须用于由政府部门举办的、在中小学布局结构调整中长期保留学校的校舍安全建设工程。

二、管理机构和职责

　　第五条　“工程”实行省政府领导，州(地、市)政府统一组织，县(市、区)级政府负责实施的领导和管理体制。
　　成立由省教育、发展改革、财政、国土资源、住房和城乡建设、水利、地震、公安(消防)、监察、审计、安全监管等部门为成员单位的“青海省中小学校舍省级补助资金项目领导小组”，统一领导和部署全省“工程”。领导小组办公室(以下简称“工程办”)设在省教育厅，由领导小组成员单位派员参加，负责“工程”实施的日常管理工作。
　　各州(地、市)、县(市、区)成立相应机构，配备精干人员，建立相应制度，保证工作经费，加强对“工程”的组织领导，确保“工程”顺利实施。
　　第六条　各级“工程办”的主要职责：
　　省“工程办”结合全省教育事业发展规划，统筹配置省内教育资源，根据《青海省中小学校舍安全工程实施方案》和本办法的相关要求，统筹落实“工程”资金，制订全省“工程”总体实施方案和建设规划；确定各地专项资金额度和实施顺序；组织编制和审定各地“工程”建设规划和年度计划；落实对“工程”建设收费的有关减免政策；按时下达“工程”投资计划和资金；制定招标采购工作方案；严格实行全省校舍建设定期通报制度，及时指导、检查和督促“工程”进度和“工程”质量；每半年向省政府报告“工程”实施情况，并于年终报送全年“工程”实施情况总结。
　　各州(地、市)“工程办”结合本地实际，统筹制定中小学校舍建设规划，考虑本地区各县经济实力、鉴定、勘察设计、施工和监理力量，加强组织协调，规范“工程”实施。指导、审核各县上报的“工程”建设规划和项目文本；监督“工程”专项资金拨付；检查、督促“工程”进度和工程质量；每月30日前向省“工程办”报告“工程”实施情况。
　　各县(区)“工程办”全面负责“工程”的实施和管理，限期改善本辖区内校舍安全状况。具体内容包括：论证、修订本地中小学布局调整规划；组织对辖区内校舍建筑逐一进行排查和检测鉴定，审核每一栋校舍的加固改造、避险迁移和综合防灾方案；在统筹各种专项工程项目的基础上，制定本地工程建设规划；按基本建设管理程序，组织项目学校前期论证、勘察设计、招(投)标、建筑项目施工、质量监督检查、竣工验收、办理基建财务决算等；按有关规定减免“工程”建设收费；按审核确定的建设规划管理专项资金，保证专款专用，按照工程进度及时拨付；检查督促工程进度；负责项目学校配套设施建设；对工程质量负主要责任；对学校校舍使用、管理、维护和安全进行监督检查；保证项目学校正常运转所需经费，加强对项目学校的管理；每月向州(地、市)报告“工程”进展情况。
　　各项目学校负责及时发现、报告校舍险情、隐患；配合实施校舍安全鉴定，提出校舍加固和建设建议；做好工程施工现场管理，协助监督本校项目工程质量，参与工程竣工验收；定期向县级“工程办”报告工程进展情况。
　　第七条　各级相关部门共同参与、协调配合、明确责任、各司其职，全力推进“工程”建设工作。
　　省级教育部门要把“工程”实施作为当前教育工作的重点，全力以赴推进工程实施，积极与发展改革、财政部门沟通协调“工程”相关工作；审核各地区上报项目是否符合校安工程总体规划，危房鉴定程序、手续是否完整、真实，上报项目是否符合省本级资金投向安排的要求。按轻重缓急排序，报送省发展改革部门。报送申请材料包括项目可研报告、“两证一书”及土地、环评等相关手续，项目按贷款和年度投资计划上报，上报时间应在发展改革部门确定安排额度后10个工作日内完成。省教育部门要对上报项目校园建设规划及单体建设方案进行审核，提出意见。
　　省级发展改革部门要把“工程”纳入国民经济和社会发展规划，筹措“工程”所需专项投资；审核各地区校安工程总体规划，按建设程序审批、管理建设项目，下达省级项目的投资计划；不断完善相关政策与标准，为“工程”建设提供政策支持。制定年度项目计划，在5个工作日内提出项目可行性意见，在7个工作日内下达可研报告批复；在10个工作日内下达投资计划。
　　省级财政部门要充分发挥公共财政的保障职能，多渠道筹措“工程”建设资金，加强监管，提高资金使用效益，保障工程建设顺利推进；不断完善义务教育经费保障政策，提高中小学校舍日常维护保养能力。参与审核各地区校安工程总体规划，会签开行贷款项目投资计划，待发展改革部门下达投资计划后10个工作日内按省政府确定的资金拨付程序将资金下达建设单位。　　省级建设部门审核校安工程的建设规划，负责初步设计、施工图等审查。在标准制订、地质勘察、校舍选址、房屋鉴定、改造方案和工程质量等方面加强直接指导和监管，督促执行有关建筑抗震设防的强制性规范。
　　省级国土、水利、气象、地震等部门要发挥专业指导作用，为“工程”实施提供技术支撑和必要保障。积极落实校舍建设的各项税费减免政策，对校舍建设涉及的政府性基金和经营服务性收费等相关费用，本着“应免全免，应减全减”的原则给予支持，为工程顺利实施开辟“绿色通道”。
　　省级公安(消防)、监察、审计、安全监管等部门要督促执行“工程”责任追究制度，依法查处重大安全责任事故与重点案件。
　　第八条　“工程”实行目标责任制。各州(地、市)政府要严格执行2009年7月30日省政府与各州(地、市)政府(行署)签订的《中小学校舍安全工程责任书》和2010年7月30日，省政府与各州(地、市)政府(行署)签订《青海省校舍建设工作(2010—2012年)目标责任书》，并与所辖县(市、区)人民政府层层签订责任书，明确“工程”目标、任务和责任，做到任务到校，责任到人。

三、建设项目管理

　　第九条　“工程”实行项目管理。项目建设要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等法律、法规和建筑业有关规范，按照基本建设程序管理，坚持先勘察、后设计、再施工的原则，不得简化程序。要实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制，做到公平、公正、公开、透明。
　　“工程”项目勘察、设计、施工、监理单位必须采取招标的方式确定。招标工作由州(地、市)或县级“工程办”组织实施，省或州(地、市)“工程办”应派员参与监督。各级“工程办”要结合本地情况，指导项目学校和参与建设的有关单位，全面落实各项制度。
　　承担鉴定、勘察设计、施工、监理等任务的单位，须具有相应的资质。其中，设计单位必须具有乙级(含乙级)以上资质，施工单位必须具有二级以上(含二级)资质。建设单位不得将“工程”分解发包，施工单位不得转包或者违法分包工程，工程监理单位不得转让工程监理业务。
　　第十条　各地根据安全状况制订工程总体规划和年度实施计划，对存在安全隐患的校舍进行分类改造。通过维修加固可以达到抗震设防标准的校舍，应按照重点设防类抗震设防标准进行改造；不具备维修加固条件又确需建设的校舍，应按重点设防类抗震设防标准和设计规范重建；严重地质灾害易发地区的校舍应及时实行避险迁移。当建筑物使用时间占设计合理使用年限60％以上、或结构加固费用占新建同类工程费用60％以上时，宜拆除重建。
　　第十一条　建设项目要及时完成立项和可行性研究等项目前期工作，各地“工程办”依据“工程”建设规划，委托具有相应资质的规划、设计、咨询机构编制项目可行性研究报告，并按规定审批。
　　第十二条　重建或迁建项目选址应选在交通方便、位置适中、地形开阔、空气新鲜、阳光充足、环境适宜、地势较高、排水通畅、场地干燥、地质条件较好、远离污染源的平坦地段。同时，应避开地震断裂带、低洼地、滑坡地、沟口等自然灾害频发地段；且不宜与市场、公共娱乐场所、生产贮藏易燃易爆物品的车间库房、物理、化学污染源地段以及高压架空输电线路附近等不利于学生学习、身心健康和危及学生安全的场所毗邻。
　　第十三条　建筑设计要按照《农村普通中小学校建设标准》、《城市普通中小学校建设标准》、《中小学校建筑设计规范》、《建筑抗震设计规范》(GB50011)以及国家相关法规、规范的规定和要求进行，坚持“安全牢固、功能齐备、方便实用”的原则，满足抗震设防、防御其他地质灾害以及防洪、防火、防雷击等安全要求。设计方案要有利于安全疏散，务必做好建筑项目的走道、楼梯、安全出口等关键部位的设计工作。
　　“工程”的施工图设计文件(含勘察文件)应送建设主管部门认定的施工图审查机构进行审查。施工图未经审查合格的，不得使用。
　　第十四条　建设项目要严格按照施工图施工，执行国家有关施工规范、施工操作规程、质量标准和安全规则，确保工程质量达到合格标准，确保建设项目达到设计的合理使用年限。
　　加强安全防范，将建设项目安全切实纳入工作范围。项目开工前，由施工方制订施工安全规定和措施，报监理方审定，经项目法人及建设行政主管部门批准后严格执行，坚决杜绝“工程”项目出现重大安全事故或工程质量问题。
　　施工单位对工程质量终身负责。工程项目竣工后，按照建设管理规定由施工单位出具项目保修单，县“工程办”按相关规定预留一定比例保修金。保修期内出现质量问题，由施工单位负责返修；因施工质量导致项目重建，所需费用由施工单位全部承担。
　　第十五条　建设项目实行监理制，要按照国家有关规定选择相应资质的监理单位，对建设项目实施全过程监理。项目县可选派从事过建筑施工管理、责任心强的人员或聘用专业工程技术人员，经县级“工程办”确认并培训后，协同监理单位实施现场全过程监督。
　　自建设项目开工之日起，工程监理人员应保证每天在工地，按照国家有关施工现场监理的规定，严格检查入场建筑材料质量和施工工序、工艺、方法、进度、质量等各个环节，详细记录监理日志，并向县级“工程办”如实反映施工过程中出现的问题，杜绝不符合设计要求或不符合质量标准的材料进入工地。
　　建设项目施工中每道工序，均应由施工单位在做好自检及隐蔽工程记录的同时提出验收申请，由工程监理人员进行现场验收。上道工序验收合格方可转入下道工序施工。
　　第十六条　“工程”项目单体竣工验收应具备《建筑工程质量管理条例》规定的条件，由县级“工程办”组织质监、勘察、设计、施工、城建、消防等部门和单位及项目学校联合进行。参加验收的部门和单位要在竣工验收单上签署意见并盖章签字，县级“工程办”按相关规定进行竣工备案；未经验收或验收不合格的项目不得交付使用。竣工验收后，由县级“工程办”组织竣工结算审计，按审计结果办理工程结算、基建财务决算和固定资产移交手续。
　　第十七条　建设项目实施期间，各方要按《建设工程文件归档整理规范》，及时积累、保管好建设工程文件档案资料及建设前后的图片和文字材料。建设项目竣工后，施工单位和项目学校要将竣工图、建筑技术资料、施工日志、项目前期文件等有关材料进行系统整理，交县级“工程办”分类立卷归档。“工程”竣工验收后，县级“工程办”依照有关规定将档案移交县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，同时交县教育局或项目学校一份存档。

四、专项资金管理

　　第十八条　“工程”专项资金实行省级统筹，定额补助为主、奖励为辅原则，根据各地工程进度及时拨付资金。
　　第十九条　“工程”专项资金的使用原则：根据“工程”总体规划和年度计划，实行项目管理，统筹安排，突出重点，集中投入，专款专用，保证效益，确保改造一所、达标一所。
　　第二十条　“工程”专项资金要与“中小学校舍安全工程”、“农村初中校舍改造工程”、“农村寄宿制学校建设工程”等以及其他专项工程资金相互衔接，统筹安排，避免重复投资。已有上述项目的学校确需安排“工程”资金新建校舍的，要从严把握建设内容，确保单体建筑项目不重复。
　　第二十一条　“工程”专项资金集中在州(县)级管理，不得将其下拨到乡镇或项目学校。在各级“工程办”设立资金专户，对“工程”专项资金实行专账核算、集中支付、封闭运行。严禁克扣、截留、挤占、挪用、套取“工程”专款，不能抵顶地方投入，不得用于偿还历史欠账和其他债务。
　　第二十二条　“工程”建设项目应按照基本建设程序进行管理，实行工程预决算制度，严格控制工程建设成本，提高投资效益。
　　第二十三条　“工程”严格执行国务院办公厅《关于进一步做好农村寄宿制学校建设工程实施工作若干意见的通知》(国办发〔2005〕44号)，财政部、国家发展改革委《关于免收全国中小学校舍安全工程建设有关收费的通知》(财综〔2010〕57号)和财政部《关于免征全国中小学校舍安全工程建设有关政府性基金的通知》(财综〔2010〕54号)精神，认真落实省政府有关减免学校建设收费等优惠政策。
　　各地区在实施“工程”时，凡涉及项目立项、办理土地使用手续、规划设计、施工组织等程序，应由县级“工程办”负责组织，并协调有关部门加快办理。迁建校舍等教育用地使用国有建设用地的，由地方人民政府以划拨方式提供土地使用权。
　　“工程”建设过程中涉及的行政事业性收费和政府性基金，均应予以免收；涉及的经营服务性收费，在服务双方协商的基础上，提倡各有关单位适当予以减收或免收；鼓励企业以提供免费服务的形式，通过非营利的社会团体和国家机关向“工程”进行捐赠，这部分捐赠准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。对表现优秀的企业和个人，可给予适当奖励和表彰。
　　各地要切实加大对“工程”收费的监督检查力度，严禁收取国家明令取消的行政事业性收费和政府性基金，对自立项目、超标准收费等乱收费行为，要依法予以查处。
　　第二十四条　建立“工程”资金专项审计制度。各级审计部门要加大对“工程”专项资金使用的监督检查力度，每年都要将“工程”资金的使用和管理列为监督检查的重点。项目学校单体建筑完工后要组织有资质的审计机构进行专项审计，在交付使用前必须提交审计报告。

五、监督检查和责任追究

　　第二十五条　建立“工程”监督检查机制。实行省级重点督查、州(地、市)定期巡查、县级经常自查，一级抓一级，一直落实到“工程”的每个具体项目。
　　省“工程办”根据省政府要求和工作进展情况，对各地工程目标责任履行、质量管理、专项资金的落实与管理等情况进行检查与评估。各地工作积极性和工程实施成效将作为省级统筹补助资金安排的重要参考依据；对切实重视“工程”、努力增加投入、实施效果显著的地区，将予以奖励性支持。
　　州(地、市)“工程办”每年都要定期组织专项督查和检查，对履行工程目标责任、工程质量管理、专项资金的管理使用等情况作出评估。根据评估结果，对未能切实履行有关责任的地方，限期纠正，必要时将暂停专项经费的拨付；对先进地区予以奖励。
　　县级“工程办”负责监督检查工作，对工程的实施情况进行经常性检查，及时对存在安全隐患项目进行整改，坚决杜绝出现“豆腐渣工程”和重大安全、责任事故。
　　第二十六条　建立校舍安全责任追究制度。通过“工程”改造后的校舍如因选址不当或建筑质量问题遇灾垮塌致人伤亡，要严肃追究当地政府主要负责人的责任；建筑、设计、施工及工程监理单位及相关负责人员对承建的项目依法承担责任。对因使用存在安全隐患的校舍致人伤亡的，要严肃追究当地有关部门与学校有关负责人的责任。
　　第二十七条　建立“工程”专项资金管理责任追究制度。对挤占、挪用、截留“工程”专项资金或减少本地政府投入、套取中央专项资金的行为以及疏于管理造成国有资产流失等其他违规违纪行为，要按照有关规定严厉惩处，追究相关负责人的责任。同时视情节轻重，缓拨、减拨、停拨直至追回“工程”资金。
　　第二十八条　建立“工程”项目公示制度。“工程”全过程接受社会监督，技术标准、实施方案、工程进展和实施结果向社会公布，所有项目公开招标，所有工程验收吸收当地媒体和学生家长代表参加，努力建设“阳光工程”。各级教育、发展改革、财政、建设等部门每年要向同级人大、政协报告“工程”进展情况，主动接受法律监督和民主监督。同时，要通过媒体公示等多种方式和渠道，自觉接受舆论监督和社会监督。
　　第二十九条　各地要加强校舍建设的宣传工作，全面、准确地宣传省委、省政府实施校安工程，推进布局调整，保障中小学师生安全的重大措施，使党和政府的惠民政策家喻户晓，深入人心。同时要积极宣传各地的好做法、好经验，及时加以推广。
　　第三十条　本办法自印发之日起施行。




近年来，不断蔓延的小产权房建设问题已经被国土资源部列为最重要和最亟待处理的问题之一。2012年2至3月，国土资源部连续发布信息，决定将在小产权房较为密集的城市开展清理试点工作；3月初召开的全国“两会”期间，小产权房的清理问题再次成为人大代表、政协委员呼声较高的话题之一。2012年3月29日，由国土资源部牵头、中央14个部委参与研究制定的“全国小产权房初步清理整治政策方案”正式上报国务院。从中央部委到地方政府反馈的信息表明，对于小产权房的试点清理，各方反应不一，由其来自于地方政府和相关部委的阻力较大。作为法院的审判人员，笔者认为，无论各界对与这次小产权房清理试点工作的态度如何，存在何种争议，能否积极推进，但有一点已被官方确认和被公众所接受，那就是“小产权房”系违法建筑，不受法律保护。无论本次清理整治成败与否，由此带来的“既成事实的小产权房效力问题”与现行土地法律法规及相关政策的冲突势必又会产生一大批纠纷。为做好审判应对工作，笔者从多角度就“小产权房”的存在现状、法律效力的界定及清理整治工作的状态等方面深刻进行剖析探讨，不当之处敬请同行指正。

　　一、“小产权房”概念的产生及存在的主要类型

　　“小产权房”并不是法律上的概念，而是人们在生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。人们通常所称的“小产权房”，是指一些村集体组织或开发商打着新农村建设、旧房改造或新社区建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的“商品房”。但是这些房屋却卖给了集体经济组织之外的人，它最大的优势就是建造快价格低，方便出售，往往村组织和村民也会在出让过程中得到一笔不小的收益。

　　随着小产权房开发建设的速度及规模的不断加大，人们根据“小产权房”占用的土地性质的不同，又把“小产权房”主要归结为二种类型。

　　第一种“小产权房”：占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　第二种“小产权房”：在政府划拨的国有土地或出让的国有土地上，或占有国有的河滩、河堤、荒滩等不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。如将政府规划的建设用地、公益用地等在未对土地使用性质变更的情况下进行的房地产开发并向社会出售的行为等。

　　建造这些“小产权房”，无论是村集体组织、单位、个人还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证及商品房预售许可证等，由于“小产权房”无法办理合法的产权手续，其买卖协议的效力一直处于不确定或无效状态。

　　这些小产权房集中建在城乡结合部或位置优越的乡村集贸市场、十字路口、国道、省道及县乡公路的两侧，有的甚至建在河道、河滩、河堤、荒滩或城镇的排水通道上,在农村集体土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就违法出租土地的农民反悔，或因房屋质量、土地租赁、拆迁补偿等原因发生纠纷就在所难免。

　　二、“小产权房”第一案对全国的影响

　　2002年7月1日，在中央美术学院进修的河北邯郸女子李玉兰与北京宋庄村的村民马海涛签订房产买卖协议，马海涛将自己的正房5间、厢房3间以及整个院落以4.5万元（当时的市值不超过2万元）的价格卖给李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了李玉兰，房产买卖合同除双方签字外，还有村大队的盖章及见证人的签名。

　　事隔5年后的2006年，马海涛将李玉兰告上法庭，要求人民法院确认房产买卖合同无效，并要求李玉兰返还房产。

　　2007年7月，北京市通州区人民法院经审理认为：被告李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，认定李玉兰和马海涛签订的房屋买卖合同无效。一审判决：马海涛给付李玉兰补偿款93808元，李玉兰将房产返还给马海涛。李玉兰不服提起上诉。

　　2007年12月17日，北京市第二中级人民法院终审判决李玉兰在90日内将房产交付给马海涛。

　　这就是当时备受全国关注的北京宋庄画家村“小产权房”诉讼案。“小产权房”因此“一夜成名”，几乎成了违法建筑的代名词。

　　随着画家村这起“小产权房”标本案例的落幕，类似的案件如雨后春笋般在全国各地法院不断出现。

　　三、“小产权房”纠纷案件持续增多，引起国土部及各地法院高度重视

　　随着北京“小产权房”诉讼第一案的宣判，全国各地大量的“小产权房”纠纷案件不断涌进法院。引起中央相关部委特别是国土资源部的高度重视。2008年10月22日，中央财经领导小组办公室主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在回答《法制日报》记者提问时明确表示：“小产权房的产生是违法的。批准建设小产权房需要承担法律责任。” 2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为；2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房；2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案；2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作；2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作；2012年3月29日“全国小产权房初步清理整治政策方案”上报国务院。

　　各地法院为应对“小产权房”纠纷案件，防止“同案不同判”现象发生，也纷纷投入大量的人力、物力、财力对“小产权房”引发的纠纷开展调研活动，出台具体审判指导性意见。北京、天津、重庆、深圳等地成立专门机构对小产权房进行广泛调研，并向社会发布了长篇调查报告。郑州市中级人民法院还邀请相关部门的专家召开“小产权房”纠纷审判实务问题研讨会。河南省虞城县人民法院组织专人对2009年至2011年以来的“小产权房”纠纷案件进行专门调查，发布了题为《对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析》的调查报告，报告认为，小产权房建设不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续上升，此类案件的增多不但给法院审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担，更让人担忧的是，如果处理不当还会在一定区域造成社会的不稳定。该院的调查报告数字显示：2009年受理“小产权房”纠纷案件29起，判决处理13起，调解处理10起，撤诉6起；2010年受理48起，判决处理23起，调解处理15起，撤诉10起；2011年共立案受理涉及小产权房引发纠纷的案件58起，判决处理39起，调解处理10起，撤诉9起。上述案件平均审理期限为141天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字表明，因小产权房开发引发的相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势，说明此类案件矛盾突出，不宜化解。

　　四、“小产权房”法律效力的界定及法官面临的困境

　　小产权房审判实践暴露出来的法律冲突，主要存在三大矛盾：一是购房者自身存在的矛盾，他们认为，“小产权房”是在政府部门的眼皮底下建成的，是政府部门监管不力才造成小产权房的“非法存在”，合同无效后产生纠纷购房者还要付出一定的经济损失；二是《宪法》与《土地管理法》第六十三条条文冲突，集体土地不能与国有土地一视同仁的法律矛盾；三是小产权房所有权与《物权法》之间的矛盾。

　　大多数支持小产权房买卖合同无效的法律界人士认为：

　　1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。而时下禁而不止的小产权房建设，其用地来源主要把农村集体的土地以租赁、合作开发等作为幌子进行小产权房建设，这种既无资质又无相关法律手续建成的小产权房，从租地开始便属违法，不但其房屋质量无法保障，且房屋的所有权也不具有完整性。由此而产生的租用土地、非农业建设、购买房屋后的质量问题等一系列纠纷也将随之而来，引发诸多社会矛盾。由于建房者无法取得土地使用证、房产证、完税证明等合法手续，无论是房屋的转让、工程建设等协议的效力均为无效。

　　2、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，“小产权房”不但没有办理批准、登记手续，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，不允许上市交易，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。因此，在购买人“购买”的小产权房符合上市交易条件之前，购买人和房屋出卖人签订的房屋买卖合同一直处于无效状态。如在此期间双方发生纠纷，房屋出卖人可以根据《合同法》第五十八条合同无效的相关规定要求恢复到合同签订前的状态，即返还房款，要回房屋（前述李玉兰与马海涛之间的纠纷便属于这种类型）。但若购买人和房屋出卖人在房屋买卖合同中约定有关于“待小产权房符合上市交易条件，双方应办理过户手续”的内容，并且现在房屋已经具备上市条件的，该合同应当属于有效合同，买卖双方应当依约履行合同。

　　但也有法律界人士认为，人民法院在案件审理中如果大面积的认定小产权房买卖合同无效，也是不现实的。其一，按照《民法通则》的规定，合同无效就应当互相返还相应的财产，而不应赔偿差价，而审判实践中，法院往往会判决赔偿差价。其二，根据《物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，从《物权法》角度分析，地随物走，买了房屋，就应该享有相应的土地使用权益，但现行的《土地管理法》又规定不允许集体土地上市交易，这个矛盾只有等到相应的法规、政策出台以后来解决。

　　还有人士认为，在审理小产权房纠纷问题上要按照遵守法律法规，符合相关政策，坚持以人为本，有利社会稳定和改善民生的原则，保护各方当事人基本居住的生活条件。对于不同用地性质，不同时期建成的小产权房要区别对待，如把乡镇企业用地、乡村公共利益用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开等等。