安徽省人民政府


安徽省人民政府令
　（第１２１号）


　　《安徽省城市房屋租赁管理办法》已经１９９９年８月４日省人民政府第３７次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　王太华
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年十二月三日


　　　　　　　　　　　 安徽省城市房屋租赁管理办法



　　第一条　为了规范城市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　在本省城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，应当遵守本办法。


　　第三条　本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不参与管理，不承担风险而获取收益的；
　　（二）出租房层内的营业场地、柜台或者橱窗的；
　　（三）以其他方式变相出租、转租房屋的。


　　第四条　有下列情形之一的房屋，不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的；
　　（二）产权有争议或者受到限制的；
　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
　　（五）属于违法建筑的；
　　（六）不符合房屋安全标准，影响使用安全的；
　　（七）法律、法规规定禁止出租的其他情形。


　　第五条　房屋租赁应当遵守法律、法规，遵守自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。
　　任何单位或者个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。


　　第六条　省人民政府建设行政主管部门负责对本省城市房屋租赁活动实施统一监督管理。
　　行署和市、县人民政府房地产管理部门负责对本行政区域内城市房屋租赁活动实施监督管理。


　　第七条　房屋租赁，出租人和承租人应当依法签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。
　　出租人和承租人可以参照房屋租赁合同示范文本签订房屋租赁合同。


　　第八条　房屋租赁实行登记备案制度。
　　房屋租赁当事人应当按照下列规定向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门申请登记备案：
　　（一）租赁期限６个月以上的，自房屋租赁合同签订之日起３０日内申请登记备案；
　　（二）租赁期限６个月以下的，自房屋租赁合同签订之日起１０日内申请登记备案。


　　第九条　当事人申请备案时，应当提交下列材料：
　　（一）房屋租赁合同；
　　（二）房屋所有权证、土地使用权证或者证明房屋产权、使用权合法的有效证件；
　　（三）当事人的身份证或者其他合法证件；
　　（四）出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的证明材料；
　　（五）出租委托代管房屋，须提供房屋产权人委托代管、授权出租的证明材料；
　　（六）出租已抵押的房屋，须提供抵押权人同意出租的证明材料；
　　（七）法律、法规规定的其他材料。


　　第十条　房地产管理部门收到登记备案申请后，应当在１０日内进行审查，予以登记备案；对不符合本办法规定的登记备案申请，不予登记备案，并书面答复申请人。房地产管理部门超过登记备案期限不作答复的，视为同意登记备案。


　　第十一条　房屋租赁合同变更或者解除的，当事人应当在１０日内到房地产管理部门办理变更登记或者注销登记。


　　第十二条　承租人经出租人同意，可以将承租的房屋转租给第三人。房屋转租应当签订转租合同，并按照本办法规定办理登记备案。


　　第十三条　经济适用住房租金标准实行政府指导价，廉租住房租金标准实行政府定价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门制定。


　　第十四条　出租人出租房屋，应当如实申报租金，并依法缴纳有关税、费。


　　第十五条　出租人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家。


　　第十六条　房屋租赁当事人违反本办法规定，未办理房屋租赁登记备案而出租房屋的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门责令限期补办登记备案，并及时通知同级税务机关；经税务机关查实，房屋租赁当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。


　　第十七条　出租人违反本办法规定，将不得出租的房屋出租的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门责令停止出租，没有违法所得的，处以１０００元以下的罚款；有违法所得的，处以违法所得１至２倍的罚款，罚款不超过３万元。


　　第十八条　房屋租赁当事人违反房屋租赁治安管理规定的，由公安机关依法处理。


　　第十九条　房屋租赁管理人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依法给予行政处分。


　　第二十条　在本省城市规划区集体所有的土地范围内以及规划区外国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，参照本办法执行。


　　第二十一条　本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。


　　第二十二条　本办法自发布之日起施行。

　　近几年，法院受理民间借贷案件中在认定是否属于夫妻共同债务方面存在较大分歧。此类案件增多应引起重视。

　　一、特征：

　　1、夫妻单方应诉。债权人凭夫或妻单方出具的借条、欠条起诉，要求夫妻双方共同偿还债务，债务数额较大。夫妻已离婚，或举债方下落不明不出庭应诉，另一方均辩称对涉案债务毫不知情，该债务未用于家庭共同生活。

　　2、夫妻共同财产认定难。夫妻共同财产的形式越来越多样，从单纯的金钱和实物发展到房地产、股票、知识产权等有形及无形财产。途径多样化，资金来源复杂化。

　　3、债务用途认定难。举债方为满足个人私欲而酗酒、赌博、搞婚外情，甚至与第三人恶意串通，制造虚假债务，导致夫妻共同财产越来越少，债务越来越多。婚姻生活的私密性使外人很难搞清债务的真实用途，导致当事人举证难，法院调查取证难。

　　4、法律原则的变迁。基于社会对信赖保护的需要，婚姻法对债权人的保护从原来的“物”保转变为现在的“人”保，牺牲私人“静”的财产利益以保护“动”的财产利益（交易安全），从而维护社会整体利益。对于是否属于夫妻共同债务，《婚姻法》第41条采用的是夫妻共同生活所负的“用途标准论”，《婚姻法》解释（一）第17条是共同生活需要的“目的论”，《婚姻法》解释（二）第24条是以债务发生的时间来确定债务的性质的“名义论”。法院在处理此类案件时适用法律的倾向性不一致，导致各地的判例不尽相同。

　　5、利益分享推定制利弊并存。它能减轻交易成本，便于及时解决纠纷，避免夫妻利用假离婚的方式逃避债务。但不考虑举债时的意思表示是否一致，以身份关系作为确定夫妻共同债务的唯一标准，将举证责任完全分配给否认夫妻共同债务的另一方配偶，这对举债时不知情的配偶一方过于严苛，将非举债方配偶置于不利地位，适用《婚姻法》解释（二）第24条鲜有债务人配偶免除责任的判例。过度保护债权人，而忽视夫妻各自人格的独立，不利于妇女权益的保护，如形成示范效应和负面影响，将造成社会诚信缺失，道德风气日下。

　　二、建议：

　　1、法院要积极探索解决婚姻家庭纠纷的有效方法。法官要正确合理使用自由裁量权，根据已知事实和日常生活经验法则，深刻领会庭审精神，综合考虑债务是否为家庭共同利益所负，不墨守成规，大胆运用立法原则和法律精神做出处理。加强调查研究，创造性的提出解决个案的有效方法。对于结婚时间较短，在处理大宗债务时，要加重债权人的举证责任，债权人要证明夫妻共同举债的合意；不能证明的，要充分保护配偶的利益。如果已经离婚的，有夫妻共同财产的，举债方配偶在离婚时分割的财产范围内承担责任。

　　2、严格执行虚假诉讼追责制。庭审中要告知虚假债务进行诉讼的法律后果，对当事人起到震慑作用。如果存在虚假债务行为，启动司法处罚机制，进行罚款或拘留，用司法惩处手段严厉打击不良现象。

　　3、债权人尽到注意义务和谨慎义务。对债务人所借债务、用途要有清楚了解，如明确用于家庭生活，可在欠条上明确写明借款用途，甚至可以要求其配偶在欠条上共同签名。

　　4、建立夫妻财产登记公示制度。夫妻双方进行财产约定要明确时间、内容、程序、效力及变更等，并在婚姻登记机关存档备案或公证，加强财产约定的公示性和公信力，合理兼顾夫妻和第三人的合法权益。

　　5、建立大额举债夫妻共同签字制度。大额举债须经夫妻双方协商一致，并由双方签字认可。未经协商一致而单方举债的，推定为债权人与债务人约定为个人债务。

　　6、上级法院加强审判业务指导。提高审判质量和效率。对各地法院积累的经验，要及时整理、归纳、提炼和总结，使之上升为理论并加以推广，维护司法的统一性。

　　7、加强对婚姻法的宣传和普及力度。对典型案例进行广泛宣传，提高人们的守法观念，倡导良好道德风尚。鼓励人们正确处理婚前和婚后财产，保存证据，防止和减少矛盾的发生。


　　（作者单位：江苏省扬州市邗江区人民法院）