试论医疗侵权责任构成中因果关系的判定

钱贵


　　当代医疗科学尚处于反复探索和验证的经验科学阶段，医疗领域内的许多事物，医学家们还不能准确完全的认知。在医疗实践等客观活动中，势必会出现形形式式的问题，引发医患之间的矛盾和纠纷。近年来，医疗损害赔偿纠纷呈明显上升趋势，医患矛盾成为社会稳定的一大隐患因素。法官在审理医疗侵权案件时，面临着如何正确运用法律，在切实维护患者生命健康等合法权益的同时，作出与当代医学科学相适应的公正裁判，促进医疗卫生事业良性发展的严峻现实。因果关系作为医疗侵权行为责任中的重要构成要件，是医疗侵权行为归责的基础和前提。合乎医学和法律的要求，公平公正地确定医疗侵权行为中的因果关系是医疗侵权案件审理的核心环节。然而在审判实践中，对因果关系的审查和认定有简单化、程式化的倾向，或过分依赖于医疗事故鉴定，或完全不信任和采用鉴定结论，这些倾向均不利于案件公正审判，不利于及时化解医患之间的矛盾。笔者试从侵权责任构成的法理视角，结合审判实践中的一些案例阐述因果关系判定的一管之见。
　　一、因与果的审查及判断
　　因果关系是事物之间的因果联系，有因才有果，先有因后有果，在层次和时间上，因果排列的次序是不能颠倒的。探明事物间是否存在因果关系，首先必须查明什么是“因”、什么是“果”。传统侵权行为法理论认为，侵权责任的构成要件有四点：1、受害人被损害的事实；2、行为人的违法行为；3、违法行为与损害事实之间具有因果关系；4、行为人主观上具有过错。由于因果关系涉及到侵权行为的可归责性及最终民事责任的承担，因此因果关系作为侵权行为及损害赔偿法的核心问题，也是侵权责任构成的核心要件。医疗侵权行为作为特殊侵权行为的一个分支，无疑其责任构成分析应当放在侵权行为法责任架构的系统视角下进行，因果关系的分析认定必然围绕“因”和“果”的审查判断层层展开。
　　从诉讼的角度看，在医疗侵权纠纷中，首先出现的是患方证明自己在就诊时受到人身损害的事实。患方的受损事实就是因果关系中的“果”，是当事人提起诉讼的必要条件，是法官审理侵权案件时应当首要查明的问题。经过当事人充分的举证，是否存在受损事实比较容易查明。但是需要注意的是，医疗侵权属于特殊侵权，患者的受损来源于医疗行为，是医源性损害。不能将在医院发生的一般侵权纠纷作为医疗侵权案件来处理。比如，患者到医院就诊时，由于医院门诊地面湿滑而跌倒受伤，显然患者受损并非医疗行为所导致，该类案件当然不能作为医疗侵权案件来处理。一般而言，医源性损害是指患者在医院就诊时，因诊断错误、延误治疗、诊疗措施不当、违反操作规程等过失医疗行为造成患者生命健康权、隐私权或其他人格权受到的损害。医源性损害通常表现为患者病情加重、死亡或引发新的生理、心理疾病。比如输血后感染丙型肝炎，即是医疗行为引发新的疾病。对于损害事实的存在是由受害人举证证明的，只要患者证明自身医源性损害存在，即可认定“果”成立。
　　医疗侵权纠纷中，根据因果关系在侵权责任构成中的功能，因果关系的“因”包括两层涵义，“因”的第一层涵义是：“因”是一种医疗行为。广义的医疗行为是指为促进人体健康、延缓衰老、延长寿命而针对个体展开的诊疗、保健、预防、美容等医疗卫生活动。狭义的医疗行为是指医疗机构及其医务人员针对疾病患者所进行的诊治活动。本文主要针对狭义的医疗行为展开讨论。医疗行为又可分为作为和不作为，认定作为和不作为需参照法律法规的具体规定。这就引申出“因”的第二层涵义是：“因”是违法的医疗行为。医疗侵权案件中必须围绕这两层涵义查明“因”，即医疗行为是否存在、医疗行为是否合法。关于医疗行为的存在应当由患者举证，审理中较易查明。医疗行为是否合法，则应由医方举证。医方举证后，法官则须对医疗行为的合法性进行审查，合法性审查不仅是确定行为是否违法的依据，也是认定医方主观过错的关键所在。在医疗侵权案件中，通常通过医方的违法医疗行为推定医方存在过错。因此，审查医疗行为的合法性对于分析侵权责任构成诸要件是极其重要的。
　　合法性审查，就是针对医方是否遵循法定义务、履行约定义务和附随义务进行审查，实践中主要是对医疗行为是否合乎医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规进行审查。这与一般合同效力的审查完全不同，审查所依据的法律规范分为三个层次：
　　1、医疗卫生法律：即全国人民代表大会及其常委会制定的法律，主要有《食品卫生法》、《药品管理法》、《传染病防治法》、《献血法》、《红十字会法》、《执业医师法》、《职业病防治法》等。
　　2、行政法规：即国务院制定的规范性文件，如《医疗事故处理条例》、《医疗机构管理条例》、《传染病防治法实施办法》等。
　　3、部门规章：即卫生部制定颁布或参与制定联合发布的具有法律效力的规范性文件。如《医疗机构管理条例实施细则》、《全国医院工作条例》、《医院工作制度》、《医院工作人员职责》、《医师执业注册暂行办法》、《医疗机构临床用血管理办法（试行）》、《护士管理办法》等。
　　关于诊疗护理规范和常规，广义的是指卫生行政部门及其全国行业协（学）会针对本行业特点，制定的各种标准、规程、规范、制度的总称。如《临床输血技术规范》、《医院感染管理规范》、《医院消毒卫生标准》、《医院消毒供应室验收标准》等；狭义的诊疗护理规范、常规是指医疗机构制定的本机构医务人员进行医疗、护理、检验、医技诊断治疗及医用物品供应等各项工作应遵循的工作方法、步骤。
　　对“因”和“果”的审查判断是正确判定因果关系的前提和基础，缺一不可，否则因果关系就无从分析。在审理医疗侵权案件的活动中，查明患者受损事实及医疗行为等责任构成要件，最终都是为因果关系的判定进行服务。
　　二、因果关系的认定
　　必然因果关系说长期以来一直是我国民法界的通说。
　　通说认为：“所谓因果关系，按照马克思列宁主义的哲学观点，它是各种自然现象和各种社会现象之间所存在的内在的合乎规律的客观联系”。“确定因果关系，就是要从客观现象中去寻找揭示它们之间所存在的不依我们的意志为转移的必然联系。” “违反民事义务的行为与损害事实之间有因果关系，指的是违反民事义务的行为与损害事实之间存在着客观的必然的因果联系。就是说，一定的损害事实是由该违反民事义务的行为所引起的必然结果，而该违反民事义务的行为正是引起一定损害事实的原因，如果没有这一行为，就不会发生该损害事实。”
　　梁慧星先生则反对必然因果关系说而主张相当因果关系说，认为相当因果关系说与必然因果关系说，两者的根本区别在于：前者强调结果发生的“可能性”；而后者强调结果发生的“必然性”。且前者所强调的“可能性”，取决于“社会一般见解”，“在通常情形下，依一般社会经验，认为有此可能性”，即有相当因果关系；而后者强调的“必然性”是“客观的存在”，与人的认识无关。必然因果关系说的缺陷在于混淆了哲学上的因果关系与法律上的因果关系，以哲学因果关系概念代替法律因果关系概念。必然因果关系说貌似符合唯物辩证法，实为形而上学。依唯物辩证法，客观事物的必然联系，即客观规律是可以认知的。但这种认识有待于整个人类的实践活动，而人类的实践活动是不断发展的历史过程。要求法官处理每一个具体案件，均能准确掌握其必然性因果联系，恰恰与唯物辩证法相违背。法律的任务在于协调社会生活中各种利益冲突，维护社会公平与正义。法官在裁判案件时，主要是依循社会生活的共同准则，公平正义观念及善良风俗习惯和人情常理。相当因果关系说不要求法官对每一个案件均脱离一般人的智识经验和认识水平，去追求所谓“客观的、本质的必然联系”，只要求判明原因事实与损害结果之间在通常情形下存在的可能性。作为一种法律学说，相当因果关系说是科学的。
　　侵权行为法上的因果关系，从本义上讲，是指致害行为或物体与损害之间的客观联系。必然因果关系说的缺陷在于仅将因果关系作为一个事实问题去认识，而忽略了因果关系在法律上的问题。目前，在各国司法实务中占主要地位的是相当因果关系说、法规目的说和英美法上的可预见性理论。英美法系，对因果关系的认定存在“事实上因果关系”和“法律上因果关系”两个步骤，对“事实上因果关系”的认定属于事实问题，由陪审团认定。“法律上因果关系”的认定依靠一个核心理论——可预见性理论，即由法官来判断被告的行为是否低于法律所要求的注意义务标准，依此种注意义务标准，损害是否可以预见，如能预见，被告就应承担责任。因果关系的认定与认定被告是否具有“过失”的客观标准相统一，在一定程度上，从主观状态出发，判断加害人的行为与损害之间是否具有可作为归责依据的因果关系。法官依据社会价值观和社会普遍要求，做出法律所要求的注意义务标准的主观判断。
　　相当因果关系说在我国台湾实务界已运用数十年，我国台湾民法权威王泽鉴先生认为，侵权行为法上的因果关系可以分为两种：责任成立的因果关系和责任范围的因果关系。其中，相当因果关系说区分责任成立的因果关系和责任范围的因果关系，在认定上区分认定条件关系和认定相当性两个步骤。在条件关系的认定上，采用“无此行为，必不生此种损害”的公式。在具体归责中，为限制条件关系的界限，从而限制侵权责任的范围，则需进一步认定“相当性”，即侵权行为在多大程度上导致损害结果。王泽鉴先生认为“相当因果关系不仅是一个技术性的因果关系，更是一种法律政策的工具，乃侵权行为损害赔偿责任归属之法的价值判断。”
　　王泽鉴先生的论说与英美法系的因果关系理论，有相通之处，两者都主张从事实和法律两个层面去分析因果关系。责任成立的因果关系相当于事实上的因果关系，责任范围的因果关系相当于法律上的因果关系。这其实就是对因果关系进行认定的“两分法”，是认定因果关系的方法论。前者要解决的是侵权责任是否成立，后者要解决的是在多大范围内承担赔偿责任的问题。在判断这两个层次的因果关系时，前者体现法律事实，后者则体现政策性判断。
　　医学对人体器官器质性构造的认识已经达到一定水平，但是对人体器官功能的运行机制还存在太多的假说，特别是发病机制，在病理学中长期存在着多种争论。医学作为一门尚处于经验科学阶段的人体科学，还缺乏缜密系统的理论予以指导，加之又存在千千万万的个体差异，因此医学的不确定因素很多，实践性很强，每一种防治疾病的方法都需要在实践中摸索和验证，医疗行业是具有高科技含量和高风险的行业。采用相当因果关系说，既能及时保护患者的合法权益，又能与当代医学的发展相适应，是公平公正地处理医疗侵权纠纷的最佳选择。尤其是相当因果关系说中的因果关系认定“两分法”，对医疗侵权纠纷的处理有极大的适用价值，它为法官提供了一个有效的分析框架，借助于这种分析框架，可以使法官对因果关系问题有一个比较清醒的认识：即因果关系有着不同的层次，不同层次的因果关系有着不同的功能领域，在不同的领域中因果关系有着不同的存在价值。首先因果关系是医疗侵权责任成立的基础和出发点；其次它又能避免无限扩大医方的民事法律责任，赋予医方医疗自主权，促进医方探索更好的疾病防治方法。“两分法”使法官在维护患者合法权益与促进医学事业的发展之间能够比较容易地寻求到平衡点。
　　在医疗侵权纠纷中，对事实上因果关系和法律上因果关系的分析认定，要依据不同的个案事实进行具体的分析。台湾判例学说均采用同一的认定公式：即无此行为，虽不必生此损害，有此行为，通常即足生此种损害者，是为有因果关系。无此行为，必不生此种损害，有此行为通常亦不生此种损害者，即无因果关系。台湾判例对医疗事故因果关系的认定，常采用统计的因果关系和盖然的因果关系，其判断模式为：某种因素与疾病发生之原因，就医学上可考虑之若干因素，利用统计学的方法，以“合理之盖然性”为基础，即使无法经由科学严密之实验，亦不能影响该因素之判断。笔者认为，台湾判例学说中关于因果关系的认定法则，完全可资借鉴。
　　实践中，法官对于医疗侵权纠纷的因果关系判断，大多依赖于医学鉴定，笔者认为医学鉴定非为每一个案件所必要。依常人的智识经验，足可认为无合理之可能的，可以直接否认具有因果关系，亦无需进行医学鉴定。比如笔者曾经审理的一起医疗纠纷案件，患者认为医方为其做胃镜时消毒不严致其患“浅表性胃炎”，但是经过比较前后两次胃镜所摄图片，患者胃粘膜的病理特征没有发生任何变化，可以确认患者在医方首次做胃镜时就患有“浅表性胃炎”，“果”发生于“因”之前。因此法庭直接断定疾病与医疗行为无关，亦未接受患者要求进行医学鉴定的申请。如果案件涉及复杂的医学专业知识，彼“因”是否能造成此“果”，即使其“可能性”亦非一般人可以认知，则必须进行医学鉴定。比如“一点癌”（一点癌是指癌症发病初期，癌细胞局限于某组织上，尚未扩散。）案件，医方为患者做胃镜检查时，在所怀疑的病变部位镊取组织进行活检，发现了癌细胞，随后征得患者同意，为患者进行了胃部分切除术，按照医学常规，对切除的胃组织进行病理学检查，结果没有发现癌细胞。在医学上是否有“一点癌”的记载，本病例是否符合“一点癌”的特征，这就必须依赖专家组的鉴定意见，法官本身不可能具备认定此病例的专业素质和资格。医学鉴定的主要目的是，由医学专家对事实上的因果关系进行认定，同时分析医方行为是否存在过失，从而为法官进行法律上因果关系的判定提供依据。
　　法官面对医学鉴定结论时，一定要注意克服两种倾向：一是完全依赖于医学鉴定结论；二是完全不信任医学鉴定结论。法官只能将医学鉴定结论作为一项民事诉讼证据来对待。鉴定结论属于案件的事实范畴，不属于法律范畴，从另一个层面讲，鉴定结论是专家的证言。因此，法官不仅对鉴定的真实性、准确性需要审查，而且要在当事人间组织质证。有人主张，医学鉴定结论具有专断性，法官无权审查，其依据是法官无此专业能力。这种意见是不恰当的。诚然，法官不具备进行医学鉴定的专业资格，但是法官可以对医疗行为的合法性进行审查，向权威的专业人士求教相关医学领域的问题，依据法律、法理和良知，作出实事求是的判断。主张医学鉴定的专断性，违背法律的基本规则，是对法官行使审判权的限制，难以避免医方与鉴定组织及其人员的作弊行为，不利于保护受害人的合法权益。因此，法官必须依据诉讼证据规则对鉴定结论进行审查、组织质证。法官可以依据审判经验审查鉴定人员、组织、程序及结论的合法性、客观性，作出自己的判断，对不合法、不客观的鉴定结论不予采信，另行组织专家鉴定组重新鉴定。法官作为纠纷的最后裁判者，在鉴定结论面前不能无所作为、听之任之。
　　综上，在医疗侵权案件的审理中进行因果关系的判定，首先需查明“果”之所存、“因”之所在。其次，运用“两分法”，借鉴台湾判例学说关于因果关系的认定规则，对因果关系进行事实上和法律上两个层面的分析。在寻求医学鉴定结论对事实上因果关系支持的同时，最终由法官依据社会公共利益的普遍要求进行价值判断，作出合乎法律规定和当代医学现状的公正裁判。


北安市人民法院 钱贵
江苏省人大常委会


江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省城市房地产交易管理条例》的决定

２００４年８月２０日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过


江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议决定对《江苏省城市房地产交易管理条例》作如下修改：
一、删去第十三条第一款第（五）项。
二、将第三十五条修改为：“房地产价格评估机构应当依法取得资质，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
“房地产价格评估人员应当依法经过资格认证，取得执业资格。”
三、将第四十二条修改为：“违反本条例规定，房地产价格评估机构未取得资质或者超越资质证书规定的范围，从事房地产价格评估业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。”
四、将第四十三条修改为：“违反本条例规定，未取得房地产价格评估人员资格而从事房地产价格评估业务的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并可以处以一百元以上一千元以下的罚款。”
本决定自２００４年９月１日起施行。
《江苏省城市房地产交易管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。

江苏省城市房地产交易管理条例

（２００２年２月５日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过根据２００４年８月２０日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈江苏省城市房地产交易管理条例〉的决定》修正）


第一章　总则
　　第一条为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。
　　本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件
和要求。
　　第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
　　第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。
　　市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
　　工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。
　　第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。
　　市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。
　　第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。
　　收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。
　　第八条省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程序，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。
第二章房地产转让
　　第九条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　前款所称其他合法方式主要是指：
　　（一）房地产交换；
　　（二）以房地产抵债；
　　（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
　　（四）企业被收购、兼并或者合并，房地产权属发生转移的。
　　第十条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：
　　（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
　　（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；
　　（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；
　　（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；
　　（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。
　　法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。
　　第十一条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。
　　第十二条现售商品房的，应当符合下列条件：
　　（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
　　（六）拆迁安置方案已经落实；
　　（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
　　（八）物业管理方案已经落实。
　　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。
　　第十三条预售商品房的，应当符合下列条件：
　　（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（四）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当
自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
　　未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。
　　房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。
　　第十四条商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。
　　商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内，持预售合同向房地产所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。
　　第十五条商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。
　　按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。
　　第十六条房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。
对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
　　商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。
　　第十七条商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
　　（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
　　（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
　　（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。
　　当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
　　实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。
　　第十八条房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　第十九条房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。
第三章房地产抵押
　　第二十条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。
　　合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。
　　以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。
　　第二十一条下列房地产不得抵押：
　　（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
　　（二）权属不明或者有争议的；
　　（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；
　　（四）依法被查封的；
　　（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；
　　（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；
　　（七）已依法公告列入拆迁范围的；
　　（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
　　第二十二条房地产抵押，应当按照下列程序办理：
　　（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；
　　（二）当事人在合同签订
后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；
　　（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。
　　房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。
　　第二十三条以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。
　　已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
　　在建工程在债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。
　　第二十四条以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：
　　（一）抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存；
　　（二）商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同；
　　（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。
　　第二十五条抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
　　抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　第二十六条房地产抵押需要价格评估的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。
　　第二十七条抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。
第四章房屋租赁
　　第二十八条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第二十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：
　　（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；
　　（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　（三）依法被查封的；
　　（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；
　　（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；
　　（六）法律、法规禁止出租的其他情形。
　　第三十条高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。
　　第三十一条公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。
　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
　　第三十二条房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在三个工作日内予以办理，当事人要求出具备案登记证明的，房产管理部门应当出具。
　　第三十三条承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
　　承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
　　租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施、设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。
第五章房地产中介服务
　　第三十四条从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第三十五条房地产价格评估机构应当依法取得资质，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
房地产价格评估人员应当依法经过资格认证，取得执业资格。
　　第三十六条房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面委托合同。

　　房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
　　（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；
　　（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
　　（三）同时在两个或者两个以上的房地产中介服务机构执行业务；
　　（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；
　　（五）法律、法规禁止的其他行为。
　　第三十七条房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委托。
　　因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。
第六章法律责任
　　第三十九条转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
　　第四十条违反本条例规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门责令改正，没收违法所得，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。
　　第四十一条违反本条例规定，擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的，由市、县（市）建设行政主管部门责令改正，没收违法所得；情节严重的，并处以三千元以上十万元以下的罚款。
　　第四十二条违反本条例规定，房地产价格评估机构未取得资质或者超越资质证书规定的范围，从事房地产价格评估业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。
　　第四十三条违反本条例规定，未取得房地产价格评估人员资格而从事房地产价格评估业务的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并可处以一百元以上一千元以下的罚款。
　　第四十四条违反本条例规定，属于土地、工商、税务、物价等部门职责范围的，分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
　　第四十五条房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
　　第四十六条本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易，参照本条例的规定执行。
　　第四十七条本条例自２００２年５月１日起施行。