企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:34:15   浏览:8227   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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关于在矿业权转让时做好有关工作的通知

国土资源部


关于在矿业权转让时做好有关工作的通知

国土资发[1999]385号

各省、自治区、直辖市地质矿产主管部门:
  1996年修改的《矿产资源法》以及1998年2月国务院颁布的《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理法》、《探矿权采矿权转让管理办法》,确立了探矿权、采矿权的资产性质以及转让的管理办法。
  由于历史原因,已有的矿山企业在计划经济体制下由行政赋予的探矿权、采矿权没有作为资产进行处置,更没有明确探矿权、采矿权的所有人。当前国有矿山企业正在进行改革、改组、改造,有的将改变探矿权、采矿权持有人,有 正在改制成现代企业或股份有限公司。为了促进矿山企业的改革,规范探矿权、采矿权的转让行为,维护探矿权、采矿权出资人的合法权益,特作如下通知:
  一、各级地矿主管部门在审批探矿权、采矿权的转让时,要审查探矿权、采矿权价值的处置情况。
  二、凡是转让由国家出资勘查形成的探矿权、采矿权的,必须由取得探矿权、采矿权评估资格的评估机制进行探矿权、采矿权评估和国土资源部及委托的省(区、市)地矿行政主管部门确认,并对探矿权、采矿权价款进行处置。
  三、国有矿山企业已经占有的探矿权、采矿权,其价款可以由矿山企业申请,经国务院地矿主管部门会同国务院财政部门批准,部分或全部转增国家资本金。
  四、矿山企业采取发起方式待上市股份公司的,应在股票发行前进行探矿权、采矿权评估、确认和转让审批,并凭设立公司的批准文件、法人营业执照和招股说明书,办理探矿权、采矿权变更登记手续。
  矿山企业采取募集方式设立待上市股份公司的,应当在股票发行前进行探矿权、采矿权评估、确认和转让审批,待上市发行成功,经工商行政管理部门批准后再凭上述有关文件,办理探矿权或采矿权变更登记手续。
  准备改制的国有矿山企业,可以先行做好探矿权、采矿权评估、确认工作和申请将探矿权、采矿权价款转增国家资本金的有关工作,为矿山企业的改制提前做好准备。
  五、凡是在1998年2月12日以后已经发生探矿权、采矿权转让,但没有按照《探矿权采矿权转让管理办法》的规定经济评估、确认和转让审批或探矿权、采矿权价款没有经过处置的,应当在本通知发布之日起的六个月内,到地矿行政管理部门补办手续,逾期仍不办理的,将依法予以行政处罚。
  请各级地矿行政主管部门,按照本通过的要求,作好宣传工作,并对已经批准的探矿权、采矿权转让进行检查,规范探矿权、采矿权的管理,为矿山企业的改革作好服务工作,为搞活国有矿山企业作出贡献。

国土资源部
一九九九年十月二十七日

在埃及扣押船舶

吴星奎


埃及法院的涉外管辖权:根据埃及民商法典,不论原告和被告的国籍如何,埃及法院对于在埃及执行的紧急保全程序具有管辖权,即使埃及法院对于所涉及的实体纠纷没有管辖权。

准据法
在埃及的扣船可能适用两种个不同法律制度:
1. 经埃及批准的1952年布鲁塞尔公约,即《统一有关扣押海运船舶的规定的国际公约》。
2. 埃及海事商事法,第8/1990号,第59-66章。

申请扣船的当事人只要证明其请求属于上述公约第一条规定的“海事请求”范围即可,公约的范围和第8/1990号埃及海事商事法第60条的规定的范围类似。

程序和文件
扣船申请必须向有管辖权的法院提出,提交证据证明债权到期且未获得清偿及此种债权系上述海事请求权。除这些证据外,下列文件也是必需的:
a. 经公证认证的授权委托书,认证须在最近的埃及领馆进行。
b. 所有证明债权的相关文件,每一文件须附随由经宣誓的翻译作出的阿拉伯语译文。
c. 如果扣押不是针对当事船舶,而是针对当时船舶的姐妹船,则需提交证据证明拟扣押船舶系当事船舶的姐妹船。
d. 支付相关法院费用。

此后,包含相关证据的扣船申请须提交给法官,法官会批准或者拒绝,但是无论批准或者拒绝法官都不会给出此种决定的理由。

通常而言,批准扣船申请与否的裁定最多在3天内即可作出。如果扣船申请得到批准,则在批准的同时扣船令的效力立即会执行到被扣船舶上,尽管执行法官还需签发扣船记录及通知被扣船舶的船长船舶已经处于扣押保全之中。

通常,在埃及港口,执行法官也会将扣船令送达给港口当局、港口警方及海事检验部门各一份,借此告诉这些部门法院批准了扣船,这些部门应当保证船舶处于扣押状态。

反担保

在埃及法律下,无论原告是埃及居民或者外国人,申请扣船均不需要提供反担保。

扣押姐妹船

原告可以申请扣押姐妹船,前提是在债权发生时,该姐妹船为同一债务人拥有。当然,在这种情况下原告通常会被法院要求证明当事船舶和姐妹船为同一实体所拥有。如果船舶是光租的,原告有权申请扣押光租人经营的当事光租船舶或光租人所有的其他船舶。当然,在申请扣船时原告须提交此种证据。

释放程序

以下措施可以采取以在埃及港口取得船舶扣押的解除。

首先,向法院财务部门提供合适担保。在提供没有时间限制的无条件的银行保函的情况下,被扣人可以向有权的法官(一审法院的院长)申请解除扣押。担保函必须由埃及当地的一流的银行出具,担保金额为被扣船舶的价值。法官在审阅申请和担保函后会做出决定。如果担保函满足必要的条件,法官会签发裁定将担保金额存放于法院财务部门(担保后续事宜取决于针对海事请求做出的决定,此种决定包括法院的判决书和双方友好达成的和解协议),然后释放对所涉船舶的扣押。在签发此种解扣文书时,被扣人会取得有关解除扣押的相关执行人文书,递交给执行法官办理扣船所必需的手续。执行法官会赴海事检验部门,签发解扣记录。后者会通知其他部门解除船舶扣押及保证船舶顺利开航。这里必须解释的是埃及法院并不接受保赔协会的担保函以解扣船舶。

其次,无需提交合适担保以解除船舶扣押。如果船舶扣押无疑是错误的,不论是由于程序还是实体的原因(如相关债务已经清偿),被扣人可以向法院提起一个紧急案件,请求法院确认船舶扣押无效。在这种情况下法官做出的判决是立即可以执行的,不需担保金也不需要上诉法院做出终审判决(如果扣船人针对此判决提起上诉)。在通常情况下,审理此种案件需要30至45天。

扣船人针对解除船舶扣押所提供的担保的不足所提起的上诉

如果扣船人认为被扣人根据法院命令为解除船舶扣押所提供的担保含有其不能接受的情形,无论是从数量或条款方面来说并不足够,则其可以针对法院签发的解扣令的执行提起异议。相应地,如果异议诉讼被提起,则解扣令不得被执行。但是,为此目的,异议诉讼应当在法院实际解除船舶扣押之前提起。在异议诉讼提起后,执行法官会及时安排一个庭审。诉讼完毕后,法官会做出判决,要么中止解扣令的执行(如果船舶尚在扣押之中),要么驳回异议诉讼,继续执行解扣令,在这种情况下船舶可以开航。

错误扣船的责任

作为通常的规则,权利人有权请求法院对其扣押行为进行审查。如果显示船舶扣押是错误的,如债务已经被清偿,法院可以判决扣船人赔偿损失给被扣船舶的船东、租船人、经营人,赔偿的损失包括利润损失。当然,这些损失应当有足够的证据证明。